Les copro à Liège

En application de la Directive Efficacité Energétique 2012/27/EU (art. 4), la DGO4 “Département de l'Énergie, Direction du Bâtiment Durable” a élaboré, avec le soutien de CLIMACT et en collaboration avec les parties prenantes, la Stratégie wallonne à long terme pour la rénovation énergétique des bâtiments.

Les copropriétaires Depuis la révolution industrielle que l’Europe a connue au 19^e siècle, la consommation d’énergie n’a cessé d’augmenter, progressivement d’abord, exponentiellement ensuite. Cette consommation a atteint aujourd’hui des sommets dont nous essayons de redescendre. L’impact de notre mode de vie sur l’environnement n’est plus à prouver, et la nécessité d’agir devient impérieuse.

Dans le cadre des accords et des engagements internationaux sur le climat, l’Europe a décidé de limiter sa demande énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre, et d’augmenter la part des énergies renouvelables, notamment dans le secteur de la construction. En effet, il est globalement reconnu comme l’un des grands contributeurs à cette situation. Il est, en Europe, tenu pour responsable de 30 à 40% de la consommation d’énergie, 50% des consommations de ressources naturelles, et 25 à 30% des émissions de gaz à effet de serre (EUROSTAT, Chiffres clés de l’Europe, Edition 2016). Il n’est certes pas le seul, au vu de ces chiffres, à représenter un enjeu des politiques énergétiques actuelles. Le secteur de l’industrie et celui du transport ont un poids relativement équivalent au bâtiment, et font l’objet, eux aussi, de nombreuses actions et politiques (très différentes, cependant) visant leur mitigation.

Elle fixe des objectifs de rénovation à long terme (2050) et s'articule autour de 5 axes :

La présentation synthétique du parc régional de bâtiments;
L'identification des approches rentables de rénovation adaptées au type de bâtiment;
Des politiques et mesures visant à stimuler des rénovations lourdes de bâtiments qui soient rentables, y compris des rénovations lourdes par étapes;
Des orientations vers l'avenir pour guider les particuliers, l'industrie de la construction et les établissements financiers dans leurs décisions en matière d'investissement;
Une estimation, fondée sur des éléments tangibles, des économies d'énergie attendues et d'autres avantages possibles.

Source : https://energie.wallonie.be/fr/strategie-de-renovation.html?IDC=9580

Toutes les études qui ont été réalisées récemment sur le parc immobilier belge, wallon ou liégeois, s’accordent sur plusieurs points :

Le parc est globalement vieillissant : environ 50% des bâtiments existants aujourd’hui en Wallonie ont été bâtis avant 1945, 70% avant la première crise pétrolière (≈1970), et plus de 80% ont été construits avant les premières réglementations thermiques de 1985.
Le stock wallon est en moyenne plus vieux et en moins bon état que le stock belge moyen. En Wallonie, c’est le long de la « dorsale » wallonne que l’on retrouve le moins de logements de bonne qualité. Le développement industriel de la Wallonie dans la première moitié du 20^e siècle y est pour beaucoup.
La Province de Liège comporte près de 50% de bâtiments datant d’avant la seconde guerre mondiale ; la Ville de Liège, qui a réalisé une cartographie de l’âge des bâtiments sur son territoire, en comporte près de 60%.
Environ 15% des logements wallons sont des appartements. À Liège, la proportion atteint 31,2% au 1er janvier 2017. Cette part tend à augmenter ces dernières années, de par la construction croissante d’immeubles à appartements. Cela signifie également que l’offre en nouveaux appartements, offrant tout le confort moderne des constructions performantes, augmente. À terme, il est raisonnable de penser que cela risque de dévaluer les appartements situés dans des copropriétés aux mauvaises performances.
Le nombre de « petits » ménages (principalement des jeunes célibataires, des personnes âgées et des ménages monoparentaux) tend à augmenter depuis quelques années, expliquant partiellement la demande croissante en petits logements.
En 2011 , 2 logements wallons sur 3 étaient occupés par leur propriétaire, et 1 sur 3 par un locataire (très proche des données fédérales belges). À Liège, cette répartition était presque à 50/50, selon le même recensement, ce qui signifie qu’un logement sur deux y est mis en location. Le statut de l’occupant d’un bien est primordial, voire central dans les enjeux de réduction des consommations énergétiques. Les locataires, par exemple, sont généralement moins concernés par les questions de rénovation, voire de consommation énergétique, que les propriétaires.

Liège est l’agglomération qui abrite le plus grand nombre d’habitants en Wallonie, avec environ 200.000 Liégeois dans la ville elle-même, et 500.000 dans la grande agglomération (13 communes) . Selon l’Institut National des Statistiques , la Ville de Liège comprend un peu plus de 67.500 bâtiments résidentiels sur son territoire, soit un peu plus de 112.000 logements. En 2018, la catégorie « buildings et immeubles à appartements » regroupait, sur Liège, plus de 4.000 bâtiments, abritant près de 40.000 logements.

Liège est, selon une étude récente , la ville wallonne qui abrite le plus de copropriétés : en Janvier 2019, 1.724 Associations de Copropriétaires (ACP) liégeoises étaient ainsi reprises à la Banque Carrefour des Entreprises. La Province de Liège regroupait 4.653 ACP sur son territoire, soit environ 33% des ACP wallonnes. Dans ces copropriétés liégeoises, environ 15% des logements occupés sont situés dans des bâtiments ne contenant que 2 logements ; les 85% restants étant dans des bâtiments de 3 logements ou plus.

Cela reflète une particularité qu’il est important de mettre en lumière : tous les bâtiments en copropriété n’ont pas toujours été conçus de la sorte, et tous les immeubles abritant plusieurs familles ne sont pas nécessairement en copropriété. Il existe, à Liège comme ailleurs, de nombreux bâtiments, conçus au début du 20e siècle pour accueillir une grande famille, qui ont été à un moment divisés pour accueillir deux ou trois appartements après transformation.

Dans de nombreux cas, le bâtiment en question n’appartient toujours qu’à un seul propriétaire, parfois occupant l’un des appartements et bailleur de l’autre. S’il appartient toujours à une seule personne, le bâtiment n’est pas une copropriété. Ce document s’adresse, dans tous les cas, à toute situation où un bâtiment résidentiel appartient, dans des proportions variables, à plusieurs propriétaires.

Il faut aussi prendre en compte l’utilisation qui est faite des rez-de-chaussée de nombreuses copropriétés liégeoises. Les copropriétés qui se situent dans des quartiers principalement résidentiels possèdent souvent des logements à ce niveau. Mais plus on s’approche du centre urbain, et des grands axes de communication (et de commerce), plus la proportion de niveaux à rue utilisés pour des fonctions autres que le logement est importante. Dans certains cas, les niveaux inférieurs (partiellement ou totalement en sous-sol) sont occupés par des garages, dont les accès occupent une part plus ou moins importante des rez-de-chaussée. Au centre-ville, de nombreux commerces occupent les niveaux à rue, avec deux difficultés majeures :

Souvent, ces commerces utilisent également un étage du bâtiment comme réserve. Il n’est pas rare que les niveaux supérieurs ne soient plus utilisés, pour diverses raisons, et que d’anciennes maisons de ville soient ainsi dépourvues de toute occupation résidentielle.
La présence de ces commerces rend les actions de rénovation parfois compliquées, car il est souvent souhaité que l’activité commerciale qui les fait vivre soit maintenue. Les travaux de façade, par exemple, entraînant la pose d’échafaudages, rend l’accès à ces commerces difficile, ce qui peut constituer un obstacle majeur pour ces locataires. Leur implication dans les scénarios de rénovation est d’autant plus importante.